история оценки

История развития оценки и оценочной деятельности

В настоящее время ни у кого не вызывает сомнения необходимость в рыночной оценке активов. Потребителями этой информации являются практически все участники экономических отношений, включая предприятия и организации различных форм собственности, государственные учреждения и физические лица. Вопросы налогообложения, страхования, кредитования, защиты прав потребителей должны решаться только на основе сложившихся на текущий момент экономических условий.

Оценка — процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки

Понятие «оценка» складывается в 19 веке. В.Даль определил понятие «оценивать» или «оценять», как назначать чему цену, определять стоимость чего. Оценщик (оценя(и)тель) — кто ценит, оценяет (1880-1882, 2 издание).

Прежде, в 18 -19 веках оценщиков называли ценовщиками.

Основными требованиями к оценщикам в 18 веке были правдивость и объективность: «..перед оценкою за день ценовщиков приводить к присяге в том, что им ценить правдивою ценою, не прибавляя, не убавливая цены, под опасением штрафа, яко нарушителям своей присяги» (Полное собрание законов Российской империи. Том 10,1737-1739гг., стр. 455).

«Не могут быть ценовщиками: 1) лица, замеченные в явных пороках; 2) должники, признанные несостоятельными; 3) сами истцы». Так определялось в законе Российской империи (1849 июль 19(23405) параграф 96).

Эти требования сохранилось и ныне, хотя и в менее жесткой форме.

Зарождение оценки недвижимости

С разделением труда и развитием общества возникло понятие «государство».

Государство — особая организация общества, объединённого общими социальными, культурными интересами, занимающая определённую территорию, имеющая собственную систему управления, систему безопасности и обладающая внутренним и внешним суверенитетом.

Государство призвано выполнять такие функции, как установление правовых норм, регулирующих общественные отношения и поведение граждан, обеспечение правопорядка, организация, координация и регулирование экономических процессов, реализация принципа социальной справедливости и многие другие.

Для осуществления данных функций необходимо финансирование. Первоначальным источником финансирования выступали налоги.

Первыми налогами были налоги на базовые ценности: землю, скот, работников.

В Древнем Египте во времена первых фараонов (4 тыс. лет до н.э.) основным доходом служила плата за пользование землей, принадлежащей главе государства. Опись и оценку земель дважды в год проводили специальные таксаторы – чиновники фараона.

В Древней Греции основным был подоходный налог, но свободные граждане городов его не платили. Вместо этого граждане вносили добровольные пожертвования, и только в экстренных случаях (война) с них собирался установленный процент доходов.

В Римской империи главным источником доходов служил поземельный налог, в размере 10% доходов с участка. Применялись и другие формы налогообложения земли, например налог на количество фруктовых деревьев, включая виноградные лозы. Облагалась налогом собственность и средства производства: недвижимость, живой инвентарь, ценности. Каждый житель провинции должен был платить единую для всех подушную подать.

С ростом городов налоговая система существенно обогатилась. Возникли налоги на производство или промысловые налоги на все виды хозяйственной деятельности. В торговле широкое распространение получили таможенные сборы и косвенные налоги — налоги на продажи конкретных видов товаров.

В Византийской империи до VII в. включительно список прямых налогов содержал 21 вид: поземельный налог, подушная подать, налоги на оснащение армии, налог на покупку лошадей, налог на рекрутов (выплата которого освобождала от воинской повинности), пошлина на выдачу государственных актов и т.д.

Позже в Англии был введен «подомовый налог» — налог на недвижимость, исчисляемый по числу очагов, позднее взимался по числу окон. Также в Европе рассчитывали этот налог по длине фасада и т.п. Все это наложило сильный отпечаток на архитектуру Европы.

Размеры налогов определялись властью самовольно. Система держалась благодаря силе принуждения. Великое разнообразие налогов и произвол властей в их сборе не приводили к росту их собираемости и составляли существенный тормоз экономического роста, кроме того, следствием была постоянная напряженность внутри государств и проявление неповиновения.

На рубеже XVII–XVIII вв. власти Европы начинали понимать это и переходить к более простой, понятной, удобной и стабильной налоговой системе.

Власть нуждалась не просто в системе сбора и ставок налогов, она нуждалась в научной обоснованной теории, которая совместила бы справедливость налогообложения с максимальной выгодой всему обществу. Существенное подспорье власти оказывали ученые-экономисты, которые принялись изучать проблему и искать возможности наиболее эффективного для общества налогообложения.

Первые оценочные работы касались земли, т.к. земля являлась основной ценностью. Так, в 18 в. основой системы налогообложения стали кадастры, в которых были рассчитаны оценки, основанные либо на стоимости, либо на доходности недвижимости.

Широкое распространение подобные кадастры получили в 19 в. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции, Австрии, Саксонии, Вюртемберга и Пруссии.

Кадастр Франции начинает свою историю в 1790 году, когда Национальное собрание издало закон о налоге на недвижимое имущество, который основывался на чистом доходе от земли и построек.

При оценке земли под доходом понималась арендная плата, определяемая в зависимости от урожайности и издержек производства сельскохозяйственной продукции. Для разработки кадастра все земли были разделены на отдельные участки – парцеллы (parctlles), отличающиеся видом выращиваемой культуры или правом собственности. При описании каждого участка, в ходе которого необходимо было точно измерить и зафиксировать его размеры и местоположение, специальная комиссия приступала к оценке. Сущность оценки заключалась в том, что определялся чистый доход участка с последующей проверкой полученного результата данными о величинах существующих арендных плат и продаж, а непосредственными исполнителями являлись общественные комиссии, состоящие из представителей общин, владеющих разными типами недвижимости.

Вследствие большого количества необходимой информации, отсутствия достаточного количества специалистов по проведению подобных работ, создание кадастра во Франции продолжалось почти 50 лет. За это время потеряли свою актуальность и потребовали пересмотра результаты, полученные в начале работы. Поэтому в 1850 году был принят закон о пересмотре результатов, полученных более 30 лет назад. Полностью эта работа была окончена в 1854 году, который считается годом окончания всех оценочных работ.

Кадастр Австрии создавался с 1817 года. В его основе лежала продажная цена. Если во французском кадастре определялась доходность одной парцеллы и полученный результат проверялся данными о ценах продажи, то в австрийском кадастре находилась цена продажи, но при этом учитывалась и доходность земли, определяемая путем оценки специальными комиссиями.

В 1825 году была издана инструкция, определявшая порядок действий вертикальной структуры представителей комиссии на местах. Нижним звеном структуры являлись комиссары, в задачу которых входил сбор сведений о способах ведения хозяйства, поголовье скота и площадях, занятых различными культурами и т. д.

Совместно с представителями общин комиссары проводили классификацию земли по урожайности на основании обычных приемов ведения сельского хозяйства. Далее рассчитывались издержки производства и определялся чистый доход для единицы площади разных земель. Полученные данные собирались инспекторами, проверялись и отправлялись в Центральную комиссию. В 1836 году эта работа была закончена, а в 1849 году принят закон о налогообложении земли в размере 16% чистого дохода.

Однако резкие изменения цен на продукцию сельского хозяйства в разных местностях привели к несоответствию арендных платежей результатам оценки и соответственно к неравномерности налогообложения. Комиссия при министерстве финансов начала рассматривать вариант использования в качестве базы для налогообложения ценность имущества.

При этом комиссия под ценностью определяла капитализированную доходность, которая может отличаться от продажной цены. Применяя капитализированную доходность можно было несколько снизить неравномерность налогообложения. После долгого обсуждения комиссия доложила императору о том, что она не смогла прийти к единому мнению относительно базы для налогообложения.

Новый закон об оценке 1869 года оживил работы по регулированию неравномерности налогообложения. В качестве стабилизирующего фактора было принято положение о том, что доходность определяется на основе цен на продукцию не за последний год перед оценкой, а за последние 15 лет. Только к 1883 году работы по созданию кадастра были завершены, а их общая продолжительность составила 65 лет.

Кадастр Саксонии был разработан за 8 лет, начиная с 1835 года, когда был издан закон об оценке земель. Работа начиналась с определения границ участков судебными органами. Затем землемеры проводили подробную съемку и передавали материал специальным комиссиям, которые и выполняли оценку.

Особенностью работы, было то, что правительство заранее установило классификацию земли по доходности (например, 33 класса пахотной земли, 11 классов и 8 подклассов лугов и т.п.), а цены всех продуктов выражались по отношению к стоимости ржи (было установлено, что рожь является повсеместным продуктом, а цены на другие продукты сельского хозяйства изменяются пропорционально изменению цен на рожь).

При такой постановке вопроса комиссиям не надо было собирать сведения об экономических характеристиках производства. Единственной их задачей было отнесение конкретных участков в соответствии с имеющимся набором признаков к тому или иному классу.

Кадастр Пруссии разрабатывался 6 лет, начиная с 1861 года. Быстрому созданию кадастра способствовало то, что землемерные работы не выполнялись, а в качестве топоосновы брались данные старого межевания и определения границ отдельных имений. При этом все земли классифицировались на 7 типов, каждый из которых включал не более 8 классов по качеству. Выборочной проверке подверглись только 15% всех площадей.

Созданная вертикальная структура из окружных комиссий и окружных комиссаров представляла в Центральную комиссию данные о доходности земли, основанной на ценах сельскохозяйственной продукции за период с 1837 по 1860 годы, а жесткие сроки кадастра потребовали привлечь к оценочным работам более 7000 человек, из которых 3000 проверяли землемерные измерения, а остальные занимались непосредственно оценочной работой.

Кадастр Вюртемберга начал создаваться с 1820 года, когда для целей наполнения казны королевства было решено провести переоценку недвижимости. Землемерные работы закончились в 1840 году, а в1873 году был принят новый закон об оценке земель, строений и промыслов.

Характерной особенностью этого кадастра явилось то, что в его основе лежал главный принцип – налог должен изыскиваться с доходов, а не с имущества. Не менее важным являлось также создание оценочной организации при министерстве финансов из особых лиц, не занимающихся другой деятельностью в налоговых или иных органах. Была разработана единая методика, по которой работали на местах комиссии, состоящие из представителей центра и местных органов.

Порядок оценки предполагал оценку доходности земель различного типа на базе цен сельскохозяйственной продукции за последние 15 лет.

Интересным выводом вюртембергского кадастра, который стремился найти чистую доходность недвижимости, является то, что при изменяющейся рыночной конъюнктуре главную роль играет не количество продукта, а цена на него. Именно поэтому кадастровый метод для налогообложения не будет успевать за изменением рыночной ситуации, явно проигрывая гибкому и динамичному подоходному налогообложению.

Кадастр Англии. В соответствии с английским законодательством вся земля принадлежит Короне и может находится формально лишь в арендном пользовании, поэтому основой оценки являлись арендные договоры, которые могли корректироваться в любое время. Следует отметить, что сроки договоров аренды могли быть сотни лет и договоры могли быть многоступенчатые, вложенные друг в друга по срокам пользования и цепочкам арендаторов и субарендаторов. Именно из-за простоты применяемого подхода, основанного на удобстве расчетов, в Англии была возможность проводить оценку земли ежегодно.

Способ оценки земли в США был аналогичен английскому, с той лишь разницей, что вследствие неразвитости рынка аренды в качестве основы для оценки использовались цены покупки земли. Несмотря на то, что цены покупок зависят от многих факторов, часто не имеющих непосредственного отношения к земле, этому способу оценки отдавали предпочтение по сравнению со сложными расчетными по определению доходности земли.

Главным достоинством системы, практикуемой в Англии и США, являлась ее подвижность, позволяющая оперативно реагировать на изменения ценности и доходности земли.

Следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в 18-19 веках, сохранились в основных чертах и ныне.

Оценочная деятельность в современной Европе.

В европейских странах профессия оценщика возникла на заре ХХ века. В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 — 70-х годах.

В 1977 году произошло объединение оценщиков Европы и создание Европейской группы оценщиков основных фондов (TEGOVOFA).

В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г.

Оценочная деятельность в России.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, в России начала формироваться в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».

К 1888 году подушный налог был отменен окончательно. Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд провинциальной оценочной статистики. С самого начала своего существования городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки. Одной из первых программ, предназначенной для получения оценочных сведений, была «Программа для статистико-экономического изучения Черниговской губернии», разработанная Черниговской губернской земской управой в 1876 году. Эта программа явилась своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки оценочной статистики.

Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у Правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости. Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, Правительство России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ». Главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль общественного мнения.

Устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества. Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям.

Функции непосредственной оценки имущества возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы.

К основным причинам, сдерживающим на взгляд современников успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера. Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала XX века крестьянские волнения в ряде губерний в 1901 1902 годах, Русско-японскую войну, революционные события 1905 1906 годов и так далее. Учесть влияние причин несистематического характера можно было принятием каких-либо экстренных мер, актуальных для конкретной ситуации. К причинам систематического характера можно отнести: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования; отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой; неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий; отсутствие единообразия в методических подходах к оценке; конфликты оценочных комиссий с земствами; неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ; не заинтересованность земств в оценке недвижимости.

К 1914 году развитие оценки недвижимости достигло естественное совершенствование и было остановлено. После 1917 года вместе с ликвидацией частной собственности на землю и имущество интерес к оценочной деятельности был утрачен. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости.

Современный российский рынок недвижимости начал формироваться с 90-х годов.

В 1990 г. выходит Временное методическое положение «Оценка стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже» (Положение Министерства СССР №131 от 29.11.1990 г.). Временное методическое положение рекомендовало порядок осуществления работы по оценке имущества предприятий и оформлению результатов.

Положение разработано исходя из необходимости реорганизации государственного имущества по реальной стоимости с учетом его фактического состояния, а также исходя из перспектив развития, финансового состояния выкупаемого предприятия и с учетом других

факторов, влияющих на оценку стоимости имущества. Оценка стоимости имущества, возлагалась на комиссию, создаваемую Фондом государственного имущества Союза ССР.

Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Как правило, это было связано с прохождением подготовки на специальных курсах, организованных американскими или международными структурами, а позже и российскими организациями. А в 1993 г. создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков — Российское Общество Оценщиков (РОО).

Развитие оценки в Украине.

Украина, как независимое государство, достаточна молода. Становление оценочной деятельности в современной Украине основывалось на опыте зарубежных стран.

Первая организация, которая начала проводить оценку — консалтинговое предприятие «УВЕКОН», была создана в июне 1992 года.

На момент создания организации в Украине еще не было сформировано соответствующего законодательства, отсутствовало регулирование данной деятельности.

Специалисты проходили подготовку на специальных курсах, организованных американскими или международными структурами

Оценка конфискованного и бесхозного имущества была возложена на налоговые инспекции и регулировалась соответствующей инструкцией (Инструкция об учете, оценке и реализации конфискованного, бесхозного имущества, имущества, которое по праву наследия перешло в собственность государства, и кладов, утвержденная приказом Главной ГНИ Украины №20 от 08.06.1993 г.). При этом, к оценке могли привлекаться специалисты-эксперты. Экспертом могло быть должностное лицо органа торговли, контроля за ценами, Торгово-промышленной палаты Украины, пробирочного наблюдения, другой незаинтересованной организации.

В 1994 г. организовано первое общественное объединение специалистов в области оценки – «Українське товариство оцінювачів» (УТО), которое послужило толчком развития оценочной деятельности, как отдельной ветви.

Подобные объединения призваны защищать профессиональные интересы оценщиков, повышать их профессиональный уровень, содействовать государственным или частным образовательным учреждениям в подготовке образовательных программ для обучения оценщиков, разрабатывать стандарты оценки, системы контроля за качеством и сертификацией оценочных услуг, контролировать профессиональную деятельность оценщиков и т. д.

Свое основное развитие оценка получила при приватизации государственного имущества. Приказом Фонда государственного имущества №100 от 02.02.1995 г. было утверждено «Положение о порядке проведения экспертной оценки государственного имущества при приватизации», в котором функции оценки возлагались на лиц со стороны: «Експерт — юридична особа, яка відповідно до законодавства України залучається для виконання робіт по експертній оцінці державного майна при приватизації».

В том же году – в апреле 1995 г. – утверждены нормы профессиональной деятельности оценщика. В июле 1995 года профессия «оценщик (экспертная оценка имущества)» внесена в классификатор профессий Украины (код 3417).

В дальнейшем, до 2001 года, оценка носила инертный характер, в ее развитии наступило некоторое затишье: приватизация приостановилась, оценка имущества, находящегося в частной собственности не проводилась. Но с развитием экономики страны, развитием вторичного рынка недвижимости, где затрагивались интересы физических и юридических лиц, оценочная деятельность вышла на новый уровень. С данного периода расширяются функции оценщиков, устанавливается регулирование их деятельности: выходит Закон об оценке имущества и имущественных прав (2001 г.), Национальные стандарты (2003, 2004, 2006), ведется реестр оценщиков.

В 2004 г. оценка земли отделяется в самостоятельное направление оценки и является обязательной при совершении гражданско-правовых отношений.

Автор: Ковальская Наталья